“养老行业在以往重资产模式下，普遍面临入住率、现金流和盈利性的核心难题。这类项目通常规模大，前期一次性投入高，但入住率爬升较慢，导致前期现金回流慢。同时，重资产项目折旧与摊销金额很高，进一步影响盈利。”
5月20日，第十二届中国国际养老服务业博览会在北京闭幕。养老品牌椿萱茂副总经理陈思在此次博览会现场接受《每日经济新闻配资炒股合同》记者（以下简称“每经记者”）采访时表示，“要解决重资产项目的现金流问题，关键在于前端融资或明确的退出路径”。
“压力主要来自低价竞争”
椿萱茂作为从远洋集团孵化并较早实现独立运营的养老品牌，正站在一个关键的十字路口。与去年行业普遍的观望、试探氛围不同，今年越来越多的市场参与者正带着具体问题深入养老产业，竞争格局日趋激烈。
陈思坦言，目前椿萱茂在养老行业中属于中大规模梯队。“压力是有的，但主要是来自低价竞争的压力。”陈思表示，有些新入局者可能在经营层面的效益要求不高，更多是追求入住率目标或与主业（如保险销售）的协同效应，能够凭借更低的收费、更高的硬件投入发起价格战，这对必须兼顾经营利润的市场化品牌形成了直接冲击。比如，为打造标杆项目，甚至可以不惜成本，其逻辑与追求长期稳定盈利的专业运营商截然不同。
一直以来，重资产是高端养老的常见模式，但同时也意味着高投入、慢回报和巨大的资金压力。陈思分析，一个重资产养老项目即使在开业初期无人入住，也必须配置25人左右的基础运营团队，导致前期运营成本承压。尽管公募REITs（不动产投资信托基金）、专项债等退出与融资渠道的政策前景日益明朗，但具体落地仍有过程。
据悉，针对养老项目的专项债利率可低至2.5%左右，期限长达20年至30年，但这通常只有国资平台能获取。椿萱茂作为市场化企业，更多依靠经营性物业贷等方式融资。融资成本的差异，在市场博弈中是不容忽视的竞争壁垒。
“参与者确实很多，但真正集中注意力把（运营）这一块打磨成熟的人不多。有些竞争对手看起来也在做委托管理，但连总部和集中管控的专业团队都没有，怎么可能把委托管理这个活干好？”陈思表示，做养老没有捷径，“我们用10余年时间才拿到了轻资产输出的‘硬入场券’”。
高端养老市场正走向成熟
在一线城市和核心城市，优质养老项目因其地理位置优越、市场需求明确而成为稀缺资源，获取难度日益增大。
据陈思介绍，椿萱茂获取新项目主要有两种模式，对应不同的筛选标准。一是纯轻资产委托管理模式，在这种模式下，资产归业主方（国企平台、城投公司、保险公司等），公司负责运营管理，收取品牌费和管理费；二是公建民营模式，政府提供精装修交付的物业，公司作为运营方承担开办费、搭建团队及少量租金。“未来会以轻资产模式为主，重点拓展纯委托管理和公建民营两类。对于需要前期投入（开办费、承担初期运营亏损）的公建民营项目，城市选择会更聚焦。”
不过，对于重资产模式，椿萱茂态度谨慎。据介绍，目前该公司仅在北京、上海、武汉持有3个重资产项目。
大湾区也是椿萱茂的业务布局重地。以深圳市龙岗区椿萱茂养老护理院为例，据深圳龙岗区政府在线公开信息，该项目总投资达2.35亿元，总用地规模5028.2平方米，总建筑面积2.63万平方米。项目投用后，将提供350张养老床位，其中护理型床位280张、非护理型床位70张，重点弥补区域专业护理床位缺口，缓解失能、失智长者照护需求压力。
深圳市龙岗区椿萱茂养老护理院 图片来源：远洋集团官微
陈思表示，公建民营项目通常要求运营商必须承接一定比例的、政府指定的“兜底性”养老床位，这部分床位收费较低，其租金成本通常仅为市场价的十分之一，甚至更低。“这也在一定程度上减轻了运营商在传统重资产模式下所面临的高昂的前期投入和漫长的现金流回收压力。我们通过专业化运营，提升项目中市场化床位的入住率与服务溢价，以此来平衡整体收入和利润。”
公开数据显示，截至2025年末，全国养老机构从业人员达72.2万人，累计建成家庭养老床位49.5万张，服务超2600万人次，我国养老服务业发展迈出新步伐。
2024年7月，国家发展改革委首次将养老设施纳入公募REITs资产类型。2025年8月，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，强调积极探索养老设施等“零案例”领域的发行路径。
每经记者注意到，北控发展养老基础设施公募REITs近日启动招标，备受业界关注。陈思也表示，养老领域公募REITs渠道的明确，无疑增强了市场对养老重资产长期投资价值的信心，为未来成熟项目实现资产证券化奠定了基础。
随着养老行业盈利模式逐渐清晰和政策支持力度加大，市场对专业化、标准化、可复制的运营服务需求也将急剧增长。
陈思向每经记者指出，我国高端养老市场正走向成熟，理由包括城市型、偏刚需的养老服务机构盈利模式已基本清晰；国家在“投、融、管、退”各环节的支持政策日益完善；以及“60后”等具有更强消费意识和能力的人群逐步进入养老阶段，有效需求将持续增长。未来，谁能真正提供经得起市场检验的运营服务价值，谁就将在行业下一阶段的竞合中占据核心位置。
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每日经济新闻
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